近來房市多空訊息混亂，自住型產品呈現「各自表現」格局，越來越多投資人開始關注店面市場、準備搶進。永慶店面事業部經理李元鳳建議，投資人在選擇店面產品時，務必要掌握「345原則」。

李元鳳說，所謂「345原則」，就是假若投資標的是市中心精華店面，最好能有2.5%至3%的投報率；市郊區捷運周邊店面，則起碼要有3%至4%的投報率；市郊區捷運站區以外的店面，則要有4%至5%投報率才適合買進。如果投資人在出手前，都能先試算投報率，就能有效降低投資風險。

李元鳳進一步解釋，例如台北市市中心商圈人潮集中，忠孝SOGO商圈、南京東路小巨蛋商圈等區域，可說是一店難求，在這種情況下，如果投報率有2.5%至3%，投資人就可以趁勢進場卡位。

至於市郊區捷運站區周邊店面，如羅斯福路公館商圈、中山北路精品商圈、永和頂溪商圈、士林夜市或師大夜市等，雖不若市中心大型百貨商圈有高度集客力，但占交通便利之優勢，通勤人潮多，報酬率若有3%至4%，就可考慮投資。

而市郊區捷運站區以外區域，如天母商圈、饒河夜市、新莊幸福路伊勢丹商圈、輔大商圈等，人潮集散力較不穩定，承租業者的經營穩定度相對較低；因此，店面投資的投報率就要設定在4%至5%，才能有效降低風險。

雖然有兩岸三通題材加持，店面市場詢問度越來越高，但2007年店面市場的整體表現，其實並不亮眼。根據永慶房仲集團資料顯示，去年第一季大台北地區的店面市場，延續2006年房市榮景，交易量較前年同期成長一成多；第二季受整體經濟環境下滑衝擊，店面成交量開始萎縮，較前年同期衰退約一成。

去年下半年更慘，各項房市利空指標紛紛出籠，店面市場也遭受波及，第三季店面產品的成交量，較前年同期明顯滑落了一成八，第四季更是衰退三成多，顯示店面市場交易量能逐步衰退。對此，李元鳳分析，由於央行持續緩步升息、帶動房貸利率走揚，導致屋主資金成本節節高昇，治好維持高租金，才能維持一定的投報率；但受到經濟大環境不佳的影響，承租店面的業者願意付出的租金越來越少，屋主卻又不願降租，導致大台北地區部分商圈的店面空置率飆升。

2008/01/09 經濟日報@ http://udn.com